【賢者の投資判断術】 良い設計者や施工者を見極めるたったひとつの方法

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先日、ご近所の古い知人のリフォーム工事があり、定点観測していたが、施工手順の手際の悪さと遅延が散見され、いつもの計画の罠だなぁと見ていた。私の年齢になってくると、自宅を購入したり新築やリフォームをする世帯が増えてくるが、ほとんどがこの手の罠にかかっている。

ほとんどの人が、自覚症状が無いのだけど、なにかのプロジェクトでは必ず起きる罠である。少し前に、知人が新築の家を買うか、リフォームしてそこに住み続けるかといった”決断”を迫られていたが、その際の”意思決定のアシスト”を頼まれた。

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よく業者は新築とリフォームの二者選択で、自社がサービスしている選択のメリットを訴えるが、どれも本質的ではないことが多い。追求する手法を使った結果、彼の根幹の悩みは新築かリフォームかの”決断”ではなく、大きな投資判断の際に「施工技術的にしっかりとした人にお願いしたい」が悩みであった。

つまり、「誰に頼んでいいのか分からないし、欠陥は掴みたくない。」ということであり、良い事しか言わない星の数ほどいる業者の”質”を見極める「指針と基準」が欲しいとのことであった。

技術者が見て分かる手法は、素人では判断しにくいので、知人の「家の欲望の境界線」を数字で見ることが出来れば、素人にも判断できるので、私が普段仕事で使っている手法を紹介した。また仕事で関連の文献も参考になったので、あわせて紹介しておく。

【関連文献】

500万円で家を建てる!
ゼロからはじめる家づくり 必ず知っておきたいこと100
CM(コンストラクション・マネジメント)が建築を変える 理論編
CM(コンストラクション・マネジメント)が建築を変える 実践編
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最高の工務店をつくる方法-年収300万の家

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前提:仕事にかかる時間と予算を見積もることは難しい。 この仮説から「業者もほとんどが計画通り工事を進捗することが出来ない」と仮定すると、通常 どんな優秀な人間でも「時間と予算」を少なく見積もり過ぎる傾向を持っていると判断する。つまり、心理学的に言うと「計画錯誤」の罠にかかっていると推測できる。ほとんどの工事で、工程が遅れる/希望の予算では足りないというのは、この罠の典型的パターンに嵌っている。

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仕事にかかる時間とコストを見積能力があるかどうかで簡単に二流を見極めることが出来る。「計画錯誤」罠にかかっているかどうかを調べてください。とアドバイスした。 大多数の人は、何かを計画する時に主観的な視点でしか見れない。自分や他人の経験から基準となる客観的なデータを得て、そこからスケジュールを立てる、といったやり方が出来る人はわずか四人に一人であると研究結果が報告されている。

仕事の経験から、この手順を踏まない設計者もしくは施工者など、まずどんな業者であれ、統計から約75%は二流ということがわかり、25%まで絞り込むことが出来るので、次に見るのは「予算管理と技術的手順」である。このプロセスを踏んで、尚且つ希望予算から一円でも出た場合(施主の要望をまるまる受け入れ追加を発生させる)は、これも設計者や施工者としてまた二流と判断できるので、さらに絞り込むことができる。

その錯誤をシステムで素人社員でも防ぐ方法を取っている業者もまた二流と判断できるので、それらも外してくださいとアドバイスした。つまりコストを分かりやすく”一律いくら”と謳っている業者も、しかるべき技術的手順で、明確な根拠を出せない(広告費やその他維持管理費、オプションなどで予算が上がる)ことが多く、純粋な予算を算出出来ず、どんぶりで二流と分かりやすくシグナルを出してくれるので見極めやすいということである。

仕事をした経験から、どんなイメージの業者が良いかと聞かれたので、老舗で山に入って構造体の”調達”から”刻み”までやってて、設計者と施工者の顔が見えて、注文住宅を予算以上の伝統の技術を発揮し、効率的な出来高で(おつりを残すぐらい)施工していて、一円単位まで正確に施主に伝え、工事方式を客観的第三者(自社だけでなくオープンに公開して)に見てもらっていて、時流のデザインを再解釈して基本として踏まえ、アフターを含めて長い期間付き合えるところが良いんじゃない。と言ってみた。

そういった真摯な業者さんは、最近では希少で、地方や田舎のごく一部しかいないんだけどね(笑)

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参考文献まさか!?―自信がある人ほど陥る意思決定8つの罠

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